세무사/박기성
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(1) 수도권 밖 미분양주택(조세특례제한법 제98조의5)
(2) 준공 후 미분양주택(조세특례제한법 제98조의6)
(3) 취득가액 9억원 이하 미분양주택(조세특례제한법 제98조의7)
1. 수도권 밖 미분양주택 취득자에 대한 과세특례(감면)
거주자 및 비거주자가 수도권 밖에 소재하는 미분양주택을 취득하여 양도하는 경우 취득일로부터 5년
간 발생하는 양도소득에 대하여 분양가 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 양도소득세를 감면하고,
해당 미분양주택은 주택수 판정시 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
① 취득시기 - 2010. 5. 14~2011. 4. 30
② 미분양주택의 범위
▶ 2010. 2. 11. 현재 미분양주택
▶ 시공사가 대물변제받은 미분양주택
▶ 대한주택보증에서 매입한 환매조건부 미분양주택을 준공 후 6개월내에 건설업체가 환매하여 분양
하는 주택
▶ 기업구조조정부동산투자회사 및 신탁업자가 공급하는 일정요건 주택(자가 신축주택 제외)
③ 주택면적 및 취득가액요건 - 없음
④ 취득요건 - 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택
⑤ 양도소득세 감면소득 계산
▶ 5년 이내 양도
감면소득 = 5년 이내 발생한 양도소득 × (분양가 인하율) 감면율
※ 분양가 인하율 10% 이하 → 감면율 60%
10% 초과 ~ 20% 이하 80%
20% 초과 100%
▶ 5년 이후 양도
감면소득 [ = (완공된 주택을 취득한날부터 5년간 발생한 소득금액)
× (분양가 인하율에 따른 감면율)]을 양도소득세 과세대상금액에서 공제
⑥ 감면배제대상
▶ 2010. 2. 11. 이전에 분양되었으나 2010. 2. 12. 이후 분양해지된 주택
▶ 특례기간 중 제3자로부터 취득한 미분양주택의 분양권
▶ 특례기간 중 취득한 미분양주택을 준공 전 양도하는 경우
▶ 입주사실이 있는 주택
⑦ 미분양주택확인절차
▶ 건설업체 : 미분양주택 현황을 2010. 6. 30. 까지 지자체 및 세무서 제출
▶ 지방자치단체 : 매매계약서(2부)에 미분양주택임을 확인하여 날인하고 미분양주택 확인대장 작성,
보관
▶ 지자체 및 건설업체 : 미분양주택확인대장을 2011. 6. 30. 까지 세무서 제출
⑧ 양도시 제출서류
▶ 양도소득세 과세표준신고서
▶ 미분양주택임을 확인받은 매매계약서 사본
2. 준공 후 미분양주택 취득자에 대한 과세특례(감면)
거주자 또는 국내사업장이 없는 비거주자가 준공 후 미분양주택을 일정기간 동안 임대주택으로 전환하
거나 취득, 임대하는 경우 취득일로부터 5년간 발생하는 양도소득금액의 50%에 상당하는 세액을 감면하
고, 해당 준공 후 미분양주택은 주택수 판정시 해당 거주자 또는 비거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
① 취득시기 - 2011. 3. 29~2011. 12. 31 기간 중 취득한 준공 후 미분양주택
② 준공 후 미분양주택의범위 - 2011. 3. 29 현재 준공 후 미분양주택
③ 주택면적 및 취득가액 요건
▶ 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 취득당시(건설사 등이 2년이상 임대 후
분양한 주택은 최초임대 개시시) 6억원 이하이고,
▶ 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 149㎡ 이하
④ 취득및 임대요건
▶ 사업주체 등이 준공 후 미분양주택을 2011. 12. 31 까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주
택을 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택
⑤ 감면소득
▶ 5년 이내 양도 - 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 50%를 세액 감면
▶ 5년 이후 양도 - 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 해당 주택의 과세대상금액에
서 공제(공제하는 금액이 과세대상금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다).
⑥ 감면배제대상
▶ 준공된 후 입주한 사실이 있는 주택
▶ 2011. 3. 29~2011. 12. 31. 기간 중 사업주체등과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을
해제하고 매매계약자 또는 배우자가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 취득한 경우
▶ 2011. 3. 29~2011. 12. 31. 기간 중 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체
하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 경우
⑦ 준공 후 미분양 확인절차
▶ 사업주체 등 - 준공 후 미분양주택 현황을 2011. 9. 30. 까지 세무서 제출
▶ 지방자치단체 - 매매계약서(2부)에 준공 후 미분양주택임을 확인하여 날인하고 준공 후미분양주택
확인대장 작성, 보관
▶ 지자체 및 건설업체 - 준공 후 미분양주택 확인대장을 2012. 6. 30. 까지 세무서 제출
⑧ 양도시 제출서류
▶ 양도소득세 과세표준신고서
▶ 미분양주택임을 확인받은 매매계약서 사본
▶ 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록증 사본
▶ 임대차계약서 사본
3. 취득가액 9억원 이하 미분양주택 취득자에 대한 과세특례(감면)
침체현상이 지속되고 있는 부동산시장을 활성화하기 위하여 거주자가 9억원 이하인 미분양주택을
2012. 9. 24.부터 2012. 12. 31.까지의 기간 중에 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정
한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우 취득일로부터 5년 이내에 발생하는 양도차익으로 인한
양도소득세 전액을 면제하고, 5년 후에 양도하는 경우에는 취득 후 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소
득세 과세대상 소득금액에서 공제한다.
또한 해당 미분양주택은 주택수 판정시 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
① 취득시기 - 2012. 9. 24.~2012. 12. 31. 기간 중 취득한 미분양주택
② 미분양주택의 범위
▶ 2012. 9. 24. 현재 사업주체가 공급하는 미분양주택
▶ 대한주택보증에서 매입한 환매조건부 미분양주택을 준공 후 6개월내에 건설업체가 환매하여 분양
하는 주택
▶ 시공사가 대물변제받은 미분양주택
▶ 기업구조조정부동산투자회사 및 신탁업자가 공급하는 일정요건 주택
③ 취득가액 요건 - 실제 거래가액이 9억원 이하
④ 감면소득
▶ 5년 이내 양도 - 발생한 양도소득에대한 양도소득세 전액 감면
▶ 5년 이후 양도 - 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서
공제(공제대상금액이 과세대상금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다).
※ 감면소득금액 = 양도소득금액 × (5년시점 기준시가 - 취득당시 기준시가)
(양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가)
⑤ 감면배제대상
▶ 실거래가액 9억원 초과 주택(매수자 부담 취득세 등 부대비용 제외)
▶ 입주사실이 있는 주택
▶ 2012. 9. 23. 이전에 매매계약이 체결되었으나 2012. 9. 24~2012. 12. 31 기간 중에 계약 해제된
주택
▶ 20012. 9. 23. 이전 사업주체 등과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당계약을 해제하고 매매계
약자 또는 배우자(매매계약자 또는 배우자의 직계존비속, 형제자매 포함)가 당초 매매계약을 체결
하였던 주택을 다시 취득한 경우
⑥ 미분양주택확인절차
▶ 사업주체 등 - 미분양주택 현황을 2012. 11. 30. 까지 지자체에 제출
▶ 지방자치단체 - 매매계약서(2부)에 미분양주택임을 확인하여 날인하고 미분양주택 확인대장 작성,
보관
▶ 지자체 및 건설업체 - 미분양주택 확인대장을 2013. 3. 31. 까지 세무서 제출
⑦ 양도시제출서류
▶ 양도소득세 과세표준신고서
▶ 미분양주택임을 확인받은 매매계약서 사본
참고문헌
2013. 양도소득세 이론과 실무편람(이택스코리아, 이상조·장병채·박찬웅 공저)
● 攻其無備하고 出其不意하라(손자병법)
▶ 적이 미처 방비하지 못한 곳을 공격하고,
적이 예상하지 못한 곳을 공격한다.(放心을 틈타 虛를 찌른다.)
● 성공을 위한 3가지 조건(윌리엄 셰익스피어)
Three sentences for getting success
(a) Know more than other
(b) Work more than other
(c) Expect more than other