정용상
동국대 법과대 교수
sangbub@dongguk.edu

자영업자들의 가장 큰 고민은 영업을 시작하면서 막대한 권리금을 지급했는데, 막상 영업을 계속하는 과정에서 임대인이 재계약을 하지 않거나, 다른 임차인을 구하여 투입된 권리금을 받고 발을 빼려 하는데 임대인이 이를 용인하지 않아 권리금 회수를 하지 못하는 경우라 할 것이다. 일반적으로 상가를 임차하여 자영업을 하는 자는 대부분 자신의 전 재산을 털어 보증금과 권리금을 건물주나 직전 세입자에게 지급하게 된다. 그러나 그 동안 권리금은 건물주에게 주장할 수가 없어서 건물주가 임대차계약 만료 후 새로운 임차인을 들이기를 원하지 않는다면 임차인 입장에서는 권리금을 회수할 기회를 박탈당하게 된다. 결국 임차인이 영업을 하면서 건물의 영업적 가치를 높여 놓았으나 건물주가 이를 무상으로 취득하는 불합리한 결과가 발생되고 세입자는 권리금을 회수하지 못하고 쫓겨 나가는 것이 상가임대차시장의 일반적인 현실이었다.

이러한 불합리한 현실을 반영하여 2015년 5월 12일 상가건물임대차보호법을 개정하였다. 그 개정 내용을 요약하면, 임대인은 임대차기간 종료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 특별한 사정이 없는 한, ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없도록 규정하고 있다.

결국 임차기간 만료 시까지 임차인이 새로운 임차인을 찾아 계약을 체결하도록 하면 건물주는 정당한 사유가 없는 한 새로운 임차인과 계약을 체결할 의무가 있다. 정당한 사유 없이 건물주가 계약체결을 하지 않아 임차인에게 손해가 생기게 되면 임차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있어 임차인의 권리금 회수기회는 상당부분 보장될 것이다.
하지만 건물주가 새로운 임차인과 계약체결을 거부할 수 있는 정당한 사유로, ① 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③ 임대인이 상가건물을 18개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등을 법에서 규정하고 있다. 위와 같은 사유에 해당될 경우 건물주는 새로운 임대차계약을 거부할 수 있고, 그로 인해 임차인이 권리금을 받지 못하고 임대차계약이 종결될 수도 있다.

위 규정의 문제점은 신규임차인이 되려는 자의 자력과 임차인으로서의 의무를 위반할 우려 및 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유라는 개념이 상당히 포괄적이어서 해석의 여지가 넓다는 점이다. 신규임차인이 보증금 및 권리금을 낼 돈은 있지만 추가적인 금전적 여력이 없을 경우나 대출을 받아 계약을 하는 경우에는 자력을 어떻게 평가할 것인지 문제가 된다. 또 과연 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있다고 볼 근거는 무엇인지 문제이다. 악덕 건물주가 이 규정을 악용하여 계약체결을 거부할 가능성이 염려된다. 건물주 입장에서는 추후 손해배상을 해 주는 위험을 감수하고라도 일단 임차인을 내쫓고 자신이 영업이 잘 되는 점포를 차지할 수도 있기 때문이다. 이러한 법률의 예외규정을 악용하는 사례가 발생하지 않도록 임차인과 건물주는 물론 법해석기관의 노력도 병행되어야 할 것이다. 또한 환산보증금 4억(서울 기준)을 초과할 경우에도 건물주가 바뀌더라도 최초 임차 시부터 5년간의 영업기간을 보장하고 있다. 이번 법 개정을 통해 권리금의 존재를 인정하고, 임대인이 세입자 간 권리금 수수행위를 방해하지 못하도록 한 것은 임차인의 권리보호에 크게 기여할 것으로 예상된다.