박기성
세무사
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(1) 논, 밭, 과수원(농지)
농지 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나(부재지주), 자기가 경작하지 아니하는 경우(재촌자경이 아닌 경우)에는 비사업용 토지로 보아 양도소득세가 중과 되는 것이다.
이 경우 “재촌자경”이란 동일한 시·군·구, 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 사실상 거주하는 자가 상시 농업에 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력으로 경작하는 경우를 말한다.
주말농지, 상속개시일로부터 3년이 경과하지 아니한 상속농지, 이농일로부터 3년이 경과하지 아니한 이농농지, 2005.12.31 이전에 취득한 종중농지, 한국농어촌공사에 임대한 농지 등은 재촌자경으로 간주되는 농지로 보는 것이다.
특별시, 광역시(군은 제외),특별자치시(읍·면은 제외),특별자치도(행정시의 읍·면은 제외) 및 시지역(도·농복합형태인 시의 읍·면은 제외)에 따른 도시지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 녹지지역 및 개발제한구역은 제외)안에 있는 농지는 비사업용 토지로 보아 양도소득세의 중과대상이 된다.
다만, 도시지역에 편입된 날로부터 소급하여 1년 이상 재촌 자경하던 농지는 도시지역에 편입된 날로부터 3년이 되는 기간 까지는 중과대상에서 제외하는 것이다.
▶재촌자경(在村自耕)->양도소득세 중과제외
부재지주(不在地主)->양도소득세 중과대상
▶농지란 전, 답, 과수원, 다년생식물(조경용수목 등)재배지로 이용되는 토지를 말하며, 초지법에 따라 조성된 토지 등은 제외한다.
▶농지가 “농업·농촌기본법” 및 “세계무역기구협정의 이행에 관한 특별법”에 따라 휴경농지로 선정되어 “보상금”을 지급받은 경우 당해 농지의 휴경기간은 비사업용토지로 보지

아니하는 것이다.
▶비사업용 토지에서 제외되는 농지의 기간기준(2015.11월호)에 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간은 “통산(합산)”하지 않는다.
▶지방자치법에 의한 도․농 복합도시의 읍·면 지역에 소재하는 농지는 주거지역 등 도시지역에 편입된 경우에도 농지로 보는 것이므로 도시지역 편입일 이후 양도일까지 재촌·자경한 경우에는 해당기간을 비사업용 토지로 보지 아니한다.
(2) 임야
임야 소유자가 임야 소재지에 거주하지 아니하는 경우(부재지주)에는 비사업용 토지로 보아 양도소득세 중과대상이 되는 것이다. 이 경우 “부재지주”란 동일한 시·군·구, 연접한 시·군·구, 임야로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고,사실상 거주하는 자가 소유한 임야가 아닌 경우를 말한다.
(3) 목장용지
축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지와 축산업을 경영하는자가 소유하는 목장용지로서 축산용 토지의 기준 면적을 초과하거나 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역(녹지지역·개발제한구역은 제외)에 있는 목장용지는 비사업용 토지로 보아 양도소득세 중과대상이 된다. 다만, 도시지역에 편입된 날로부터 3년이 되는 기간까지는 중과대상에서 제외된다.
상당한 이유가 있는 목장용지에는 상속개시일로부터 3년이 경과하지 아니한 목장용지, 2005.12.31 이전 취득한 종중의 목장용지, 종교 등 비영리사업자가 소유한 목장용지 등이 있으며, 비사업용 토지에서 제외된다.
▶축산용 토지 및 건물의 기준면적(가축별, 가축두수 기준 계산)
(소득세법 제104조의 3 제①항 가목, 별표 1의3 참조)
(4) 농지·임야·목장용지 이외의 나대지 등 기타 토지
재산세가 비과세되거나 면제되는 토지와 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지는 비사업용 토지에서 제외되므로 양도소득세 중과대상이 아니며, 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지는 비사업용 토지에 해당되므로 양도소득세 중과대상이 된다.
• 참고문헌
2015.양도소득세실무해설 권동용 저
세연T&A