세무사/박기성
pks11ss@naver.com


1. 부동산을 취득할 수 있는 권리
소득세법 제98조의 취득시기가 도래하기 전에 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리를 말하며, 이 경우 건물이 완성되는 때에 그 건물과 부수 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다.
① 아파트당첨권, 재개발, 재건축 조합원입주권, 임대주택임차권, 국유지불하권 상업용지입찰참여 우선권, 이주자택지 분양권...
※ 관리처분계획인가일(도시재개발법), 사업계획승인일(주택건설촉진법)로 부터 재개발, 재건축아파트의 사용검사필증 교부일까지 부동산을 취득할 수 있는 권리
② 지방자치단체, 한국토지공사가 발행하는 토지상환채권
③ 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권
④ 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
2. 地上權(지상권, 민법 제279조, 제186조, 제282조)
• 지상권은 민법상 용익물권의 하나로서 개인의 토지에 건물 및 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말한다.
• 지상권은 토지소유자와 지상권자 사이에 지상권 설정에 관한 계약으로서 성립하며 이를 등기함으로써 효력이 생기고, 그 권리를 타인에게 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에 목적물인 해당 토지를 임대할 수 있다
※ 지상권양도 : 양도소득세, 地料지료(지상권설정대가) : 기타소득세

3. 전세권과 등기된 부동산임차권
❶ 傳貰權전세권(민법 제303조 제①항, 제②항)
① 전세권은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 전세금의 우선 변제를 받을 권리가 있다.
② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다(민법 제303조 제①항).
③ 전세권의 양도 및 임대
• 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 轉傳貰전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
• 지상권과 마찬가지로 전세권은 채권이 아닌 物權물권이므로 부동산등기법의 규정에 의하여 등기하지 않으면 당사자 및 제3자에게 대항할 수 없으나(민법 제186조), 소득세법에서는 실질과세원칙에 의거 등기, 등록에 관계없이 사실상 양도되는 경우에는 과세대상이 된다(국세기본법 제14조 제①항).
❷ 등기된 부동산임차권
① 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 借賃차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제618조).
② 임차권의 양도 및 轉貸전대의 제한
임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(민법 제629조 제①항).
임차인이 본 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
③ 임대차의 등기
부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대 차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(민법 제621조 제①항).
부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(민법 제621조 제②항).
• 소득세법에서는 지상권과 전세권과는 달리 채권이므로“부동산임차권”에 한하여 양도소득세를 과세한다(소득세법 제94조 제①항 제2호).
• 그러나 등기되지 않은 부동산임차권(권리금)은 기타 소득(소득세법 제21조 제①항 제7호)으로서 종합소득세(기타 소득세)로 과세한다.
④ 점포임차권(권리금)과의 비교
• 점포임차권은 사업소득이 발생하는 점포를 양도함으로써 얻는 경제적 이익을 말하며, 등기여부에 관계없이 과세대상이 된다는 점에서 등기된 부동산 임차권과 비교된다.
• 그러나 등기된 부동산임차권은 점포가 아니라도 양도소득세 과세대상이 된다.

참고문헌
2013. 양도소득세 이론과 실무편람(이택스코리아, 이상조·장병채·박찬웅 공저)
2013. 양도소득세 실무해설(세연T&A, 권동용 저)
● 安全診斷안전진단
주택재건축을 위한 안전진단은 예비평가와 안전진단으로 구분되는데, 안전진단은 예비평가에서‘안전진단실시’로 판정된 경우에 실시하는 것으로‘구조안전성’,‘건축마감 및 설비노후도’,‘주거환경 및 비용분석’으로 구분하여 평가를 실시하고‘유지보수’,‘조건부재건축’,‘재건축’으로 판정하는 것을 말한다.
● 자산담보부채권(ABS, Asset Backed Security)
부동산유동화방식 중 증권화방식의 하나로 자산유동화전문회사가 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 그 양도받은 유동화자산을 기초로 하여 유동화증권을 발행하는 것으로서, 자산유동화라는 것은 자산보유자가 보유자산을 현금화하는 절차이며 그 중에서 특히 유가증권을 발행하는 경우를 자산유동화증권(자산담보부채권)이라고 말한다.
● 개발부담금
국가, 지방자치단체, 정부투자기관 등에서 특정한 공익사업의 시행으로 인하여 특별히 이익을 받은 자에 대하여 그 이익의 범위 내에서 그 사업에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담시키기 위하여 부과하는 공법상의 금전급부의무를 말하며, 토지 투기 방지와 개발 이익 환수를 위한 것이다.
• 개발부담금 부과대상사업의 유형
택지개발사업,
공업단지조성사업, 관광단지조성사업, 도심재개발사업, 유통단지 조성사업, 온천개발사업, 여객자동차 및 화물터미널사업, 골프장건설사업, 기타 지목 변경이 수반되는 사업으로서 대통령령이 정하는 사업
● 님비현상(NIMBY現象, Not In My Back Yard)
지역이나 지역주민 등이 원하지 않는 시설에 대한 반대하는 현상을 말한다.
님비는
일반적으로 시설의 입지에 따른 당사자의 배제, 혐오시설 등에 의한 부동산 등의 가치하락,편익과 비용부담의 불일치, 위험성의 인지와 불확실성에 대한 우려를 불식시키지 못하기 때문에 야기되며, 여러 요소들이 상호상승작용을 통하여 집단적인 분쟁으로 되기 쉽다.
참고문헌
2013. 정통 부동산용어집(부연사, 김태훈 저)