박기성
세무사
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▶ 거주자가 임대주택법 제2조 제3호의3에 따른 준공공임대주택을 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다(조세특례제한법 제97조의5 제①항 2014.12.23신설)
(1) 준공공임대주택의 정의
① 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 1호 이상 취득하여 임대하는 85㎡ 이하의 주택(85㎡ 초과 다가구주택 포함) 및 주거용 오피스텔
② 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상 취득하여 임대하는 85㎡ 이하의 주택 및 주거용 오피스텔

▶ 공공임대주택은 국가에서 주택을 공급하고 관리하는 임대주택을 말하며, 준공공임대주택이란 일반인이 주택을 건설 또는 매입하여 공급하는 임대주택으로서, 국가에서 임대료, 임대기간을 강제하는 대신, 취득세, 재산세, 종합부동산세, 소득세, 법인세 및 양도소득세 등의 감면혜택을 제공하는 임대주택을 말한다.
(2) 임대요건 및 임대기간의 계산
① 2015.1.1.~2017.12.31 기간(매매계약 체결 후 계약금을 납부한 경우포함) 중 거주자가 소득세법상의 사업자등록과 임대주택법상의 임대사업자등록을 하고, 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하여 임대할 것(임대료 인상율 연 5%로 제한)
② 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지 6개월 이내의 기간은 임대기간에 포함한다.
③ 공공주택 건설 등에 관한 특별법에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간(조세특례제한법시행령 제97조의5 제①항 제2호)은 임대기간에 포함한다.
④ 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간(조세특례제한법시행령 제97조의5 제①항 제3호)은 임대기간에 포함한다.
(3) 준공공임대주택 취득 및 보유기간 중 발생한 세금감면 등
① 취득세: 60㎡ 이하 면제,60~85㎡(20호 이상 취득)50% 감면(2018.12.31까지 적용)
② 재산세: 40㎡ 이하 면제, 40㎡~60㎡ 75% 감면, 60㎡~85㎡ 50% 감면(2018.12.31까지 적용)
③ 양도소득세: 2017년까지 매입시 면제
장기보유특별공제: 8년 임대시 50%, 10년 임대시 70%
④ 소득세, 법인세: 50% 감면(2016.12.31까지 적용)
85㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하, 3호 이상 임대시
⑤ 종합부동산세: 과세표준합산배제
⑥ 임대의무 위반 양도시: 과태료 1천만원
(4) 과세특례 적용 신청 등
① 조세특례제한법 제97조의5 제①항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 동법 제97조의5 제③항에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례적용의 신청을 하여야 한다.
② 조세특례제한법 제97조의5 제③항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 준공공임대주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 과세특례적용신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
(5) 양도소득세 감면소득의 계산
조세특례제한법 제97조의5 제①항을 적용할 때 임대기간 중 발생한 양도소득세 감면소득은 다음 계산식에 따라 계산된 금액으로 한다.

▶ 문제를 해결해 나가는 5가지 공식(멕스웰 에머슨)
① 문제를 복잡하게 만들지 말라
② 창의력을 가지고 문제에 접근하라
③ 긴급함과 중요함의 차이를 알아라
④ 잠재적인 가능성을 예측한다
⑤ 잠재의식을 활용한다