박기성
세무사
pks11ss@nate.com

▶非事業用(비사업용) 토지에 대한 양도소
득세 重課稅制(중과세제)는 토지를 실수요에
따라 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식
수단으로 사용하는 경우에 조세부담을 강화
함으로써 부동산 투기를 억제하여 부동산 시
장을 안정화하고, 투기이익을 환수하려는데
그 목적이 있다.

(1) 비사업용 토지의 판정기준
▶당해 토지가 다음 요건 중 하나에 해당하
는 경우 사업용 토지로 본다.
① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업
에 사용한 경우
② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업
에 사용한 경우
③ 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사
용한 경우

▶토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 기간은 사업용 토지로 본다.

▶수용 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 사업용 토지로 본다.
(2) 중과 제외 농지
① 在村(재촌)자경농지: 농지소재지 및 연접
시, 군, 구 또는 30㎞ 이내 거주하며 자경하는 농지
※ 특별시, 광역시, 시지역 중 주거, 상업, 공
업지역 소재 농지는 중과 대상(광역시의
군, 도농복합시 및 특별자치시, 특별자치도
읍, 면 지역 제외)
② 농지법상 소유농지 등 재촌자경 간주 농
지 중과 제외
※ 주말농지(1,000㎡ 미만), 한국농어촌공사
에 8년 이상 임대한 농지, 상속농지 및 이농농지(15,000㎡ 미만)로서 3년이 경과하지
아니한 토지
③ 녹지지역, 개발제한구역 안의 농지
(3) 중과 제외 임야
① 임야 소유자가 임야 소재지에 거주하는
경우
※ 임야소재지로부터 직선거리 30㎞ 이내 거주
※ 임야는 특별한 용도제한 없이 임야 소재지에 거주
② 산림보호법 및 산림자원의 조성 및 관리에
관한 법률에 따라 지정된 산림보호구역, 보
안림, 채종림, 시험림 등 공익상 필요한 임야
③ 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에
따른 산림경영계획인가를 받은 임야
④ 寺刹林(사찰림), 洞有林(동유림), 공원자
연보존지구, 도시공원, 문화재보호구역,
개발제한구역, 군사시설보호구역, 접도구
역, 철도보호지구, 홍수관리구역, 상수원
보호구역안의 임야
⑤ 임업후계자의 산림용 종자 등 임산물의
생산에 사용하는 임야
⑥ 종묘 생산업자가 산림용 종자, 산림용 묘
목의 생산에 사용하는 임야
⑦ 자연휴양림, 수목원, 산림계가 그 고유목
적에 직접 사용하는 임야
⑧ 사회복지법인, 학교, 종교 및 정당이 그 사
업에 직접 사용하는 임야
⑨ 종중이 소유한 임야로서 2005.12.31 이전
에 취득한 임야
(4) 비사업용토지의 중과세율(개정예정)
및 양도소득세 등 계산사례
① 2007.1.1~2009.3.15(양도소득세 60% 및
지방세 10%)
※ 양도차익(양도가액-취득가액-취득세 등)
이 1억원일 경우 →양도소득세(60,000,000
원) 및 지방세(6,000,000원)
② 2009.3.16.~2015.12.31(장기보유특별공제
배제, 누진세율 적용)
※ 양도차익(양도가액-취득가액-취득세 등)
이 1억원일 경우
(참고) 2015.1.1~현행 세율기준 계산

▶(세율)8,800만원 초과~1억 5천만원 이하:
35%(-)19,400천원→양도소득세(20,100,000
원) 및 지방세(2,010,000원)
③ 2016.1.1. 이후(장기보유특별공제적용, 누
진세율+10%)
※ 양도차익(양도가액-취득가액-취득세 등)
이 1억원일 경우
양도소득=양도차익-장기보유특별공제(년
3%)10년초과 보유: 30%
=100,000,000-30,000,000=70,000,000(원)

▶(세율+10%) 4,600만원 초과~8,800만
원 이하: 34%(-)5,220천원→양도소득세
(18,580,000원) 및 지방세(1,858,000원)
▪ 참고문헌 : 2015 양도소득세실무해설 권동
용 저 세연T&A택