정용상
동국대 법과대 교수
sangbub@dongguk.edu


임대인 갑과 임차인 을은 2011년 11월 25일자로 임대보증금700만원과 월세 120만원에 상가건물임대차계약을 체결하고, 을은 2014년 10월 현재 임차건물에서 당구장영업을 계속하고 있던 중, 갑으로부터 계약기간이 끝났으니 2014년 11월 24일까지건물을 명도하라는 요청받았다. 위 기간동안 갑은 임대차계계약서를 이중으로 작성하여 실질적으로는 월세 120만원의 계약서에 따라 매월 120만원을 받으면서도, 세무서 제출용 계약서에는월 50만원으로 신고하였고, 을은 세무서로부터 월 5만원씩의 부가세환급을 받았다.

갑의 명도요청에 을은 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 따라, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있으므로, 임대보증금과 월세를 합리적인 범위 내에서 조정하여 계약갱신을 해 줄 것을 요청하였다. 그러자 갑은 현재의임대조건에서 보증금과 임대료를 각 9% 인상한 금액인 보증금7,630,000원과 임대료 1,308,000원(vat 별도)에 임대차계약 조건을 제시하면서, 계약갱신의 조건으로, 지난 3년간 미납 부가가치세 252만원(70,000원 ⨯ 36개월)을 송금하라고 요구하였다. 을은지난 3년간 매월 임대료 120만원을 갑에게 송금하고, 월 5만원의 부가세환급을 받아왔다. 을은 갑의 요청에 응해야 할까?

부가가치세란 상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금이며, 부가가치세 과세대상 사업자는 상품을 판매하거나 서비스를 제공할 때 거래금액에 일정금액의 부가가치세를 징수하여 납부해야 하는 조세이다. 부가가치세는 구입금액의 10%를 부과하게 되어 있으며 부가가치세는 물건값에 포함되어 있기 때문에 실제로는 최종소비자가 부담하는 것이다. 최종소비자가 부담한 부가가치세를 사업자가 세무서에 납부하는 것이다. 부가가치세과세대상은 사업자는 상품을 판매하거나 서비스를 제공할 때 거래금액에 일정금액의 부가가치세를 징수하여 납부해야 한다. 부가가치세신고는 법인사업자, 개인과세자, 일반과세자, 간이과세자마다 신고기간이 다르며 법인사업자의 경우는 1년에 4회, 개인사업자는2회, 간이과세자는 1회이다. 부가가치세 가산세를 납부해야하는 경우는 미등록 및 허위등록 가산세, 세금계산서 부실기재 가산세, 지연발급 가산세, 신고불성실 가산세, 납부불성실 가산세, 현금매출명세서 미제출 등이 있다. 즉, 부가가치세는 거래할 때에 납부하는 조세인 것이다.

사례를 중심으로 살펴 보면, 갑이 요청한미납부가세 송금요청에 대해 을은 현행법의해석으로도, 현실적으로도 수용하기 어려운측면이 있다. 첫째, 이전의 임대차기간동안거래관행에 따라 임차인으로서의 의무를 충실히 이행한 상태에서, 소급하여 새로운 계약조건을 제시하여 추가로 부가세를 송금하라는 제안은 계약갱신조건과는 무관한 별 건의 요청이다. 둘째, 부가세는 조세의 성격이거래징수세이다. 소득세처럼 원천징수세가아니다. 그러므로 거래시에 징수해야 하는 세목인 것이다. 따라서 거래기간 도과 후 부가세를 요청하는 것은 입법정신에도 반하고,원래의 임대차계약조건에 따른 제안도 아니라고 사료된다. 셋째, 부가가치세법상 부과세는 사업자가 예정신고기간 종료 25일 이내에 신고할 때에 그 예정신고기간의 예정세액을 부가세 예정신고서와 함께 납부하도록 정하고 있다. 또한 확정신고의 경우에는, 사업자는 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액또는 환급세액을 그 과세기간이 끝난 후 25일 이내에 관할 세무서장에게 신고하도록 정하고 있다.

그러므로 도과한 기간의 부가세를 소급하여 요청할 법적 근거도 없고, 현실적으로 납부할 방법도 없으며, 설사 납부한다고 하더라도 환급이 불가능하다.

결론적으로, 을은 갑이 임대차계약갱신의조건으로 제시한 임대보증금 및 월 임대료의9% 인상 건에 대해서는 승낙하여 임대차계약갱신을 하되, 다만 도과한 임대차계약기간동안의 부가세 추가 송금 건은, 임대차계약갱신조건과는 무관한 것으로, 부가가치세법상 납부나 환급이 불가능하므로 수용할 필요가 없다고 본다. 상가임대차계약 체결 시 임대인의 이중계약서 작성을 요구할 때에 임차인은 법적인 문제점, 향후 발생할 후유증 등을 다방면으로 검토하여 대응해야 한다.