세무사/박기성
pks11ss@naver.com


1주택자의 주택임대소득은 비과세 대상임(소득세법 제112조)
※ 고가주택의 범위(소득세법 제99조)
• 단독주택 : 시장, 군수, 구청장이 공시한 개별주택가격이 9억원을 초과하는 주택
다가구주택은 1개의 단독주택으로 계산하고, 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산
• 공동주택(아파트, 연립, 다세대) : 국토해양부장관 또는 국세청장이 공시한 공동주택가격이 9억원
을 초과하는 주택
② 부부합산 2주택 이상자의 월세수입
③ 부부합산 3주택 이상자의 전세보증금에 대한 간주임대료
※ 간주임대료=(3주택 이상 전세보증금합계-3억)×60%×4%(국세청고시)
※ 전용면적 85㎡ 이하로서 기준시가 3억원 이하 주택은 2013. 12. 31까지 주택수 제외
※ 2인 이상 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하고, 지분이 가장 큰 자가 2인 이
상인 경우에는 각각의 소유로 계산하되, 합의에 의하여 주택의 귀속자로 정한 경우 그 소유자로
계산한다.

※ 임차·전세받은 주택을 전대(轉貸), 전전세(轉傳貰)하는 경우 임차·전세받은 자의 주택으로 계산
• 주택임대소득 이외에 근로소득, 사업소득등 타 소득이 있는 경우에는 합산하여 소득세를 신고 납부
하여야 한다.(무신고가산세 : 20%, 무납부가산세 : 년 10.95%) 종합소득세 신고, 납부기한 : 다음
년도 5월 1일~5월 31일까지
• 주택과 이에 부수되는 임대용역은 부가가치세 면제 대상이다.(부가가치세법 제12조 제①항)
단, 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역), 10배(도시지역 밖의 토지)를 초과하는 부분은 토지의 임대
로 보아 부가가치세가 과세된다.(전, 답, 과수원 제외)
•겸용주택(상가, 주택) : 상가보다 주택이 크면 전부를 주택으로 본다
상가가 크거나, 상가면적과 주택면적이 같으면 주택부분만 주택으로 본다.
재건축조합설립에 동의하지 않는자 등 부동산 賣渡請求(매도청구)
‘도시및 주거환경정비법 제39조’에 따르면 사업시행자는 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동
의하지 아니한 자나 건축물 또는 토지만 소유한자, 시장, 군수, 구청장 또는 주택공사등의 사업시행자 지
정에 동의하지 아니한 자의 토지 및 건축물에 대하여는‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조’
의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있도록 규정되어 있으며, 사업시행자가 매도청구권을 행사하고자
하는 경우에는 법원에 소송을 제기하여야 한다.
조합설립이 인가된 재건축사업장에서 새로운 아파트를 건설하기 위해서는 기존의 건물들을 철거 하여야
하는데 조합설립에 동의하지 아니한 사람들이 집을 비워주지 않을 경우 사업이 불가능하게 되므로 조합설
립에 동의를 하지 아니한 자에 대하여 최고 등의 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권에 대하여
매도할 것을 청구할 수 있도록 하는 권리를 매도청구권이라 한다.
매도청구권은 당사자의 동의 없는 일방적 계약으로 매도청구권의 행사자와 청구대상의 토지 또는 건축
물 소유자 사이에 매매계약이 성립한 것으로 보는 것이다.
매도청구를 하기 위해서는 먼저 조합설립을 인가받은 조합에서 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하
여 지체 없이 조합설립동의 여부를 서면으로 최고하여야 하며 최고를 받은자는 최고를 받은 날로부터 2개
월 이내에 회답하여야 하고, 불참가 회답이 오거나 2개월이 지나도록 회답하지 아니한 경우에는 이로부터
2개월 이내에 시가에 따라 매도청구가 가능하다

매도청구를 위한 최고장은 등기부상 소유자로 등재되어 있는 자를 상대로 최고장을 발송하여야 하며 공
유자가 있을 경우 공유자 모두에게 최고장을 발송하여야 한다.
▶ 매도청구를 위한 催告(최고) 상대방
① 미동의자 : 조합설립동의서를 제출하지 않은 자를 말한다.
② 승계인
- 상속, 포괄유증, 회사합병 등을 통한 포괄 승계인을 포함한다.
- 매매, 교환 등을 통한 승계인을 포함한다.
- 최고 당시 소유자에게 적법한 최고가 이루어졌다면 그 승계인에게도 효력이 미치는 것이므로 다
시 최고하지 않고 승계인에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있다.
- 임차권자나 전세권자 등과 같은 설정적 승계인은 포함되지 않는다.
- 조합정관에 따라 임의 탈퇴하거나 제명된 조합원은 재건축에 참가하지 아니할 의사를 명백히 한
것이므로 최고절차를 이행할 필요가 없다.
▶ 매도청구 행사권자 : 매도청구권자는 조합이 되며,매도청구의 의시표시는 재판상으로 청구한다.
▶ 매도청구의 행사기간
매도청구권의 행사는 회답기간의 만료일로부터 2월 이내에 행사되어야 하며, 2월내에 매도청구권을
행사하지 아니하면 매도청구권은 그 효력을 상실한다.
이 경우 새로운 최고 등에 의하여 부활하지 않음에 주의하여야 하며, 다만 새로운 재건축결의를 다
시하여 이에 따른 최고를 실행하고 새로운 매도청구권을 발생시키는 것은 가능하다.
▶ 매도청구의 효과
매도청구권은 형성권으로서 조합설립에 동의하지 않은 자의 소유권에 대한 매매 계약의 성립을 강
제하는 것이며 행사시점에서 상대방의 소유물에 대하여 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 의
제된다.
▶ 매매계약의 성립시점
매도청구의 의사표시가 조합설립 미동의자에게 도달한 날이고, 재판에 의하는 경우에는 매도청구의
소장이 상대방에게 송달된 날이다.
▶ 매도청구를 통한 매매
매도청구는 매매계약체결만을 의제하는 것이고, 그 외 사항들은 매매계약과 동일하게 처리하여야 하
므로 매매가격이 시가로서 합의가 이루어지지 아니하면 매매계약의 성립시점을 기준으로 법원의 시
가 감정절차를 통하여 결정된다.
여기서 합의 시 매매가는 일반적으로 현재 거래되고 있는 시가에 이사비를 포함한 가격으로 하고 있으며, 시가란 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되
는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다.
(대법원선고 95다 38172)
참고문헌
재건축. 재개발 시대적 트렌드(BM. 성안당 손영선 지음)
●“나는 생각한다,고로 나는 존재한다.”(철학자 데카르트)
=‘세상은 내가 인식함으로서 존재하는 개념의 대상이다’
이 세상의 행복과 불행,기쁨과 슬픔은 저 먼곳에 있는 것이 아니라,아주 가까운 각자의 마음속에 있기
에,자신의 마음을 어떻게 다스리고 성장 시키느냐에 따라
“삶의 행복이 좌우될 수 있다.”=‘이 세상은 마음먹기에 달려 있다.’
사람은 자신이 보고 듣고 생각하고 깨닫고 행동하고 경험했던 것들을 마음에 쌓고 마음은 다시 그 쌓인
잠재력을 토대로 보고 듣고 생각하고 판단하고 기뻐하고 슬퍼하고 화내고 용서하고 자만하고 비굴하고 사
랑하고 미워하고 시기하고 비교하고 질투하고 존경하고 반성하면서 생활한다.
(삶의 한 순간은 소중한것, 반복은 다시 없는것, 生活의 再發見. 생활의 재발견)
이제, 세상 탓, 조상(부모) 탓, 자식 탓, 가난 탓, 나이 탓, 조건 탓하면서 삶에 대한 결과를 외부에서 찾
기 보다는 자기 자신으로부터 찾고, 자기 자신을 이기고 자신의 마음을 통제할 수 있는, 가장 강한 자가
될것을 마음에 깊이 새기면, 행복은 이미 그 가운데 와서 노크할 것이라고 확신한다.(=自勝自强.자승자강).
`※` 이 세상 모든 이는 누구를 막론하고 예외 없이 크고, 작은 정신적, 물질적, 현실적, 고통에 시달리고
있으며, 긍정의 힘으로 슬기롭게 극복하며 살고 있다 .
참고문헌 : 국세동우회 논설위원 김상철 에세이